山田卓生税理士事務所
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2019/3/2

民泊の収入は、不動産所得(?)

 久しぶりの更新です

 
税理士の山田卓生です。
 
 
 
確定申告終了まで、あと2週間ではありますが、学生時代の友人からも、「ブログ更新の頻度が落ちている」とお叱り(?)の言葉をもらってしまったこともあり、久しぶりに更新しました。
 
 
 
 
はじめての民泊収入での確定申告

 
平成30年6月からスタートした民泊。
 
 
 
民泊で得た収入について、初めて確定申告をする方も、たくさんいらっしゃると思います。
 
 
 
初めての確定申告で、わからないこともあるかもしれませんが、今は、すぐにググれる世の中です。
 
 
 
民泊を行う場合には、管轄する都道府県に届出が必要になります。
 
 
 
民泊は、家主同居型と家主不在型に大別されます。
 
 
家主同居型とは、自宅の一室を有料で貸し出すケースで、家主不在型とは、自宅以外のアパートやマンションといった一軒家を有料で貸し出すケースになります。
 
 
 
民泊の所得について、あるサイトでは、要約すると、このような感じで掲載してありました。
 
 
**************************************************************
 
民泊は、家主同居型なら雑所得。家主不在型なら不動産所得になる。
 
そして不動産所得の場合には、事業の規模によって事業所得として確定申告できる。
 
**************************************************************
 
でも、気を付けてください。
 
 
 
たまたま見たサイトが、間違ったことを掲載していて、それを鵜呑みにして申告したら、とんでもないことになります!!!
 
 
 
 
国税庁の民泊の見解は?

 
 
民泊の所得については、国税庁より課税関係の情報がでていて、雑所得又は事業所得という見解を示しています。
 
 
 
 
 
民泊は、利用者から受領する対価は、「部屋代+サービス料」なので、単なる不動産の貸付けとは異なり、雑所得又は事業所得としています。
 
 
 
 
これは、所得税法基本通達にある「アパート、下宿等の所得区分」の考え方に、似ていると思います。
 
 
 
 
所得税法基本通達26-4(アパート、下宿等の所得の区分)
 
(1)アパート、貸間等のように食事を供さない場合の所得は、不動産所得とする。
(2)下宿等のように食事を供する場合の所得は、雑所得又は事業所得とする。
 
 
 
 
家主がいるのか、いないのかではなく、対価の実質が「賃料」だけなのか、それとも「賃料+サービス料」なのかで、所得の区分をしていることが、ここでも読み取れます。
 
 
 
 
節税目的でサラリーマンが副業として民泊をはじめると・・・。
 
”不動産所得”と思い込んだサラリーマンが副業で、家主不在型の民泊をスタートして、間違った情報をもとに申告をしたら、どうなるでしょうか。
(お勤め先で、副業が認められているか、どうかは別にして)
 
 
 
民泊をスタートするにも、初期投資が必要です。
 
 
 
宿泊所の購入ないしリフォーム、宿泊者用の日用品、広告宣伝、借入の利子などスタート直後は、赤字になることも珍しくありません。
 
 
 
でも、この民泊の赤字を、サラリーマンが給与所得と損益通算して、所得税や住民税の節税を図ろうと思ったら、大間違いです。
 
 
 
不動産所得が赤字なら、他の所得と通算できますが、この赤字は、給与所得と損益通算できません。
 
 
 
理由は、サラリーで生計を立てているサラリーマンが副業で行う民泊の所得は、雑所得に該当するからです。
 
 
 
雑所得には、青色申告の概念もありませんので、赤字を繰り越すということもできません。
 
 
 
給与所得しかないサラリーマンであれば、雑所得が20万円を超えなければ、その申告も不要です。
 
 
もちろん、雑所得が赤字ならそれも申告不要です。
 
 
 
確定申告終了まであと2週間

 
民泊がスタートして、初めての確定申告になります。
 
 
わからないことをスマホやパソコンを使い簡単に調べられて、便利かもしれませんが、それが正しいものかどうかは、しっかり判断する力を養わないと、大やけどすることになります。
 
 
確定申告終了まで、あと2週間。
 
 
準備が、まだという方はお早目に。
 
 
 
 
 
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